朱琦：物流设施网络优化是降低物流成本重要杠杆
- 发布时间：2014-07-07
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以下为朱琦发言实录：
【朱琦】：各位嘉宾，参会的朋友们大家下午好！
上午听了很多，普洛斯大家多少听说一些，但是实际上跟今天讨论的很多话题有相通的地方，但我停下来有很多是更具特性的，我今天也学了很多东西。从普洛斯的角度来看，我们自己是做物流基础设施的开发，所以我们的网络特性会更强一些，对园区的开发往往是在个案深入上会更强一点，我今天的演讲可能会从普洛斯的视角看看从物流基础设施这个市场有一些什么样的特性和增长趋势，还有普洛斯是怎么来看这个市场的，希望不同的板块和领域，他山之石可以攻玉。
普洛斯我们专注是物流设施的开发。可能物流设施的开发在产业的属性上，还有跟工厂的投资不太一样。整个投资周期会更短，所以刚刚也提到，整个网络性的特性会要求更强。所以普洛斯现在在中国有2000万平方米的一个物业，我们同时在巴西和日本还有两个主要的投资市场。我们在这两个市场也都是在这个领域里做的规模大的一家。
其实我们在做所有的投资，刚刚几位嘉宾也反复提到了，实际很多时候都应该是从需求来导向的。在我们做产业，尤其是工业也好，或者是办公也好，它跟整个的投资周期相关性很高。从物流来讲，跟存量增长和增量的关系会很大，所以我们设施需求主体相对来说比工业类的会更集中一点，尽管行业覆盖也很全，但是需求的预测各方面会经过一段时间沉淀，会比较容易做的更清楚。所以我们在普落斯自己为例，中国大概有六、七家客户，相对来说是比较集中。从客户的构成来讲，外资企业是50%，本土企业是50%，这个比例在向本土企业在倾斜。这基于一个主要原因，是因为标准的原因。其实大家都知道，中国是大量物流基础设施原来相对比较老旧，跟美国比我们人均仓库面积，针对同样的经济体量，人均仓库的面积只有美国的1/14，从设施本身供给构成来讲，旧的仓库多，新的仓库少，但是大家开发都往高标方向发展。当然标准并不是在这个领域做到差异化或者做得好的原因，普洛斯进中国的时候是2003年，当时也是把国际化的物流通用标准带到中国来。这个标准我们在进中国的时候就奉行一个战略，我们要把这个标准开放给整个社会。所以大家可以看到，整个物流设施的开发标准跟我们的统一标准基本上是相近的。
其实为什么会说标准在这个阶段来讲，从整个需求主体来看，他们的诉求块是面临升级换代，在标准上的瓶颈。这个标准的瓶颈体现在两个方面，一个是总量的方面是不足的。中国5亿多的仓库设施，当中相对来说符合现在物流操作标准的可能只有20%，只有总量上是不足的。第二个实际上在分布和构成来讲，面临很多驱动因素的推动，整个的布局结构性失衡还是存在的。
中国物流仓储设施和需求有三个驱动因素，个是跟经济总量增长是相关的。而且尤其是在中国经历全球金融危机之后，重点调向了国内的消费。大家知道，在我们原来做出口为主的产业周期里，其实整个物流设施的需求比较集中在港口和工业基地。这样的需求，实际节点诉求是相对比较单一，是在整个工厂总仓多一点，集装箱直接通过港口出去了。所以现在转向消费驱动之后，在全国的布局需求，全国这张网络性，满足本土市场的物流节点的需求会迅速的增加。第二个驱动因素，中国经济西部的成长，当然这个大家都非常的清楚了，但是这跟我们在全国布这张网的时候整个选址的逻辑是高度相关的。第三个，在整个配送和物流，尤其面向客户格局发生变化。说远一点，原来在中国国内做批发、零售整个体系是相对非常分散的，这个分散的体系里面，实际有大量的地区性的经销商，甚至是省级的，市级的，甚至区县级的经销商，整个体系是非常庞大，但是量非常分散，其实在整个的物流效率上是比较低的。
推动整个物流效率其配送的两个有两个主要的力量，一个是来自于原来的连锁零售的和一些品牌商做的KV直销的体系。第二个是近特别显著的电商这一块。我们现在举一个数字来说，基本上一年有30%左右的新增需求是由电商部分带来的需求消化掉的。所以这三个驱动因素是导致了整个物流设施市场在原来供给不足的情况下，有很大量的需求没有被满足，他们可能屈就于低端的仓库里，仓库的需求在过去的十年周期里，实际是相对来说供不应求的状态。
现在市场格局也发生一些变化，做物流设施市场投资也面临新的挑战，个，物流枢纽的土地供给是非常紧张，而且拿地的成本也非常的高，这个大家都有所体会。
第二个，物流设施的开发，因为我们本身是属于长期持有运营的开发模式，在这种模式下，其实它的利润不像是很多住宅地产也好，或者是售卖型工业地产业好，它的开发周期和整个投资周期会比较短，所以持有周期比较长，从整个长周期来看利润并不高。所以在土地成本上升，再加上中国现在整体经济增速趋于稳定的状态下，实际在选址上的推敲和合理选址就会变的格外的重要，因为一不小心就可能会被吃掉你的全部利润。这一点上管理体系和选址逻辑是要求更加苛刻的。
第三个，当你的网络经过几年发展沉淀慢慢的扩大，扩大之后往往会形成一种格局，单个项目之间互相借用的整合效应并不是太高，可能只是随着资本投入的规模做一个是一个，做两个是二，大家做到网络型之后提高抗风险和公司价值大化，更重要是实现这张网络的整合效应。这里全国网络和有黏度的客户基础，在新的产业投资周期里显得非常重要。当然了，作为一个资金密集型的行业，整个融资能力是整个商业模式非常非常关键的环节。而且这个融资能力是需要你不停的去强化的，所以是体现一种长期持续网络扩展资金支持能力。
其实在这里面有两个大的要点跟大家分享一下，一个就是关于选址的问题。我相信不管是对于产业园的选址也好，物流的选址也好，大家做地产是成本是位的，只不过考虑的参数不一样。对于物流来讲，是更有定量逻辑性的一个选址逻辑，产业园可能对国家的税收政策，各个产业园会很突出，对物流来讲更多的是在整个物流的运行成本方面来考虑。所以中国这么高的物流成本，其实很大程度上我们是需要用一个优化的网络来实现的，因为在这里面租金的成本实际在整个物流成本结构只是占10%左右，所以通过选址是降低整个体系物流成本重要的杠杆。
第二个是平台，其实当你有这张网络之后，你需要集聚更多的资源提升这个网络整个附加价值，或者是你作为一个公司，除去项目公司之后，整个公司价值怎么样得到更好的体现。这点上我相信有几个点是我们自己的经验可以跟大家分享的。一是普洛斯作为一个在新加坡上市的公司，其实我们到中国来觉得很重要的一点，就是要实现团队的本土化。这个本土化也拉动了，首先我们公司600多员工真正的外籍人士不超过4-5位，所有的工作团队都是本土化的。这个本土化的团队很大程度上让我们的产品和服务适应本土的市场，有更强的适应力，我们的客户数量也体现出本土化延伸的发展。
二是我们自己很深的体会，规模和网络在当今这个阶段重要性会更加的重要。如何建立这张网络，可能在布局这个网络的时候需要有更强战略规划性的思考。普洛斯很早构建仓储设施的数据库，我本人加入这个公司就是做基础数据库开始起步的。现在把全国将近50个物流节点仓库设施和物流资源形成非常庞大的信息基础。我们现在要保持持续的开发量，才能跟你的客户保持相当的年度。我们认为跟客户的黏度有两个因素，首先有料能够供给上去，当它有需求能够靠得住，第二它有需求的时候我们提供更大的价值。
三是依托这个网络的发展，我们把它活用，网络大了之后可以团聚更多的资源过来。普洛斯整个产业投资里面，我们仍然只是做薄薄的一片，其实我们是在物流园区的开发、招商、运营和物业管理，我们并没有参与到这些物流服务的环节当中去。但是我们通过自己的客户体系，通过我们的合作伙伴体系，实际是把我们自己这样一个相对比较薄的物业网络价值能够得到更充分的发挥，往下做很多资源整合非常关键。资本渠道是我们过去十年一直比较注重的一个环节。
从公司来讲，我们认为是34个主要的市场。这里有45个城市，因为有一些城市服务的市场是相对来说是有共通性的，我们认为进了34个市场，有150个园区左右，现在包括我的土地储备将近200万。中国这张网基本已经布局建设完成，但是商业模式并不能停留这个网络本身，每个节点上我们都要持续深化供给。首先是我作为成长性的公司必须得有这个量出来，第二个是从客户黏度的角度必须有量出来，才能够保持持续服务的能力。我们以华东区为例比较密集，将近一半在华东区。以上海为例我们投了25个园区，上海这些园区有大有小，大的可能在3平方公里左右，通常是在10万平方米左右的投资规模。我们认为持续网络扩张和局部市场充分的供给是非常重要的。
随着土地供给的资源，很多时候规划越来越前瞻性了，现在五集聚区域离城市20到25公里是聚集带，但是下一步政府规划是40公里以外、50公里以外，这里面存在很多投资分析的依据要去做的更细，所以我们是很大程度上依赖这样仓库的数据库，再加上我们自己的一些客户工具选址模型来辅助我们决策。此外以硬件设施为核心，我们要不断持续的，虽然说是整合，但实际上更多是一种开放性的合作，来实现一体化的解决方案。比如说在很多时候，大家做产业园都有一个感受，你要形成集聚，其实对物流园也是一样，我们做一些专业的主题园区在招商的时候是非常有利的。
另外和相关上下游资源的融合，普洛斯大家印象存储型的，大框子的物业，但实际上现在我们有30%左右的物业是投资在服务运转类的中转场地为主的，这样我们可以更好的把运输资源和原来的存储资源做一个汇通，这样上下游之间的关系。另外还有存量的优势，大的综合性的园区，苏州工业园很多人看过的，我们提供服务资源，餐饮、人力外包等等这些，这些我们搭个台子把资源引进来，相信做产业地产的对这块脑子动的很足了。另外是集团采购，规模大了之后，在这样大开发规模下集团采购很重要，此外跟智囊的结合，包括开发工具，包括咨询机构，我们能够更好的帮助客户提供解决方案。
下面几个例子，大型物流基地的建设，这里包括像上海临港，建成54万平方米，超过20家的用户，主要是提供港区方面服务的。另外我们在北京机场边上的空港物流，我们也是和北京机场的合资项目，这个项目也是相对来说比较大。还有一个是刚才提到的苏州，像这些是属于我们一个产业系列，大型园区综合开发。第二个是结合运输资源和社会资源做的整合式的开发，我们其实跟公路港做了合作，运输资源整合带动传统物流园区和产业园区开发的投资。另外产业资源融合实现多方共赢的阶段。
任何一个产业园投资项目里，政府、租户甚至终端用户是多元的组合，所以在我们这边可能有几个项目跟大家很快的分享一下，很多时候我们也在借助一些我们客户产业投资的资源，我们会贴着它一起来做物流园投资建设，以天津为例，其实跟日用品公司生产基地和物流基地是作为一个捆绑性的投资项目，落户生产基地我们作为整个物流的配套，为什么能做到这个格局呢？是因为长期合作当中这种客户的信任，还有我们在引荐客户资源给地方的时候，我们也给地方政府帮他争取政策过程当中所出的贡献。尽管我们并不直接开发它的工业园项目本身，但我们物流园项目是帮它提供相对来说比较大的整合方案的。相类似还有医药和化妆品行业都是这样一种融合的方式去做，所以我相信在未来我们也会更多的和大家做产业园公司可以多交流，看有什么机会可以撮合一些合作的机会。
后再分享一下，我们认为将来一个阶段比较重要的，这块领域跟产业园稍微离的有点远，我们认为比较有启发性，从我们物流的视角来看是比较有机会的投资，就是医药和食品方面的物流解决方案，我们投入很多精力去做。大家感兴趣随时可以跟我交流。